工程用地協議價購
一、協議價購之依據及時機
| (一) | 協議價購之依據：依土地徵收條例第11條規定「需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，除國防、交通或水利事業，因公共安全急需使用土地未及與所有權人協議者外，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得。」 |
| (二) | 協議價購之時機：實務作法，係在興辦事業計畫報奉目的事業計畫主管機關核定並將協議市價委託不動產估價師查估，並循程序簽奉核定後，再訂期召開。協議時，需地機關需先準備用地取得協議說明書(含協議價購或以其他方式取得說明資料、協議價購契約書草案徵收補償說明參考資料)及協議價購土地歸戶清冊(含擬協議價購市價)以雙掛號先函送土地所有權人先行了解。 |
二、協議價購價格之決定
| (一) | 需用土地人對於協議價購土地市價之決定，可依內政部101.3.15台內地字第10101307672號函釋略以：「參考政府相關公開資訊或不動產仲介業之相關資訊，或委由不動產估價師查估」；另需用土地人協議價購參考資訊之取得，亦可洽請土地所在地轄區之直轄市、縣(市)政府提供。前開政府相關公開資訊，依內政部102.4.15台內地字第1020147100號函意旨，亦包含土地徵收條例第30條規定經地評會評議後之徵收補償市價；惟需地機關依土地徵收條例第11條辦理協議價購所定之市價，於參考相關資訊來源，決定協議價購金額後，即須自行負責，與土地所有權人協議時，需對決定之協議價購金額謹慎敘述及說明，以免引起參考資訊來源單位之不滿或反彈，甚或產生協議價購程序流於形式，致徵收處分違法之疑慮。 |
| (二) | 另內政部101年10月11日台內地字第1010328533號函示略以： |
| 1. | 需用土地人依據土地徵收條例第11條規定以市價與土地所有權人協議價購，倘若委託不動產估價師查估協議價購之參考市價，按不動產估價師法第19條第2項規定：「不動產估價師受託辦理估價，應依前項技術規則及中央主管機關之規定製作估價報告書，於簽名後交付委託人。」爰不動產估價師受託查估市價，需依不動產估價技術規則（以下簡稱技術規則）規定辦理，估價報告書應記載事項則依技術規則規定製作。 |
| 2. | 至於「土地徵收補償市價查估辦法」（以下簡稱查估辦法）係依土地徵收條例第30條第4項授權訂定，用以規範「徵收補償市價」之地價調查估計程序、方法及應遵行事項。於上開條例第30條正式施行後，依查估辦法第3條規定：「不動產估價師受託查估土地徵收補償市價者，應依本辦法辦理。」爰不動產估價師應依查估辦法辦理徵收補償市價查估，於查估辦法規定須依技術規則查估之條文，方有依該規則查估之適用。」。 |
| (三) | 實務作法 |
| 1. | 目前仍有部分少數需地機關對於協議價購地價之決定，仍未委託不動產估價師辦理估價，而以政府公開之相關資訊來源或地政機關提供之參考價格自己擬訂市價後，循序簽准據以與土地所有權人協議。 |
| 2. | 若擬委託不動產估價師辦理協議價購市價查估，則可於規設合約內要求顧問公司搭配土地所在地當地開業，具有相當經驗、信譽卓著、過去與當地直轄市或縣市政府地政機關有相關業務往來之不動產估價師協助辦理估價，估價時並要求其以不動產估價技術規則及土地徵收補償市價查估辦法各估一套報告書，並選擇以對民眾較優惠之市價與地主協議。 |
三、如何提高協價之比例
| (一) | 需地機關委請不動產估價師查估市價作為買賣價格辦理價購；土地改良物依土地所在地直轄市或縣(市)政府頒佈之補償自治條例計算之。倘需地機關於協議價購時即得知協議價購市價低於當地直轄市或縣(市)地價及標準宗地地價評議委會評定徵收補償市價，基於保障同意價購所有權人之權益，可於協議價購時告知土地所有權人，由需地機關就徵收補償市價增加之額度，另行發給差額地價。惟其前提是直轄市或縣(市)政府地政機關需確保地評會同意配合評定已完成協價之徵收補償市價。 |
| (二) | 為提高協價比例，於主要協議價購或以其他方式取得會議後，在人力及時間足夠情形下，可再開較小型協價會，必要時甚至可派人逐戶協議(尢其地多或補償費多的地主，可策略性優先個別協議)，以落實協價精神；惟各式協議過程均需留下紀錄，做為未來製作徵收土地計畫書之附件。 |
| (三) | 另可將同意協議價購時間延長至其他未達成協價核准徵收公告前約1個半月(預估)，俾最後達成協價之土地有充分時間完成所有權移轉登記，屆時再由需地機關造冊函請直轄市或縣(市)政府地政機關針對已協價完成所有權移轉登記之土地免予公告，並於完成徵收時將未能公告之土地及事由加註於徵收備案表內，報請內政部備查即可。 |
四、達成協議價購時，土地所有權人應配合辦理事項
| (一) | 如屬未辦繼承登記土地，需由全體繼承人至轄區地政事務所辦竣繼承登記。 |
| (二) | 如訂有耕地三七五租約或土地、建物有出租情事者，土地所有權人應檢附終止租約證明。若土地上有地上物且與土地所有權人分屬不同人，需附地上物所有權人同意書，以免價購後，因尚有地上物未取得，致仍無法使用。 |
| (三) | 如有設定抵押權等他項權利登記、限制登記及其他登記者，土地所有權人應自行協議塗銷、終止他項權利等登記。 |
| (四) | 自行解決產權爭議及排除侵害。 |
| (五) | 依法應由所有權人繳清之稅費，應負責先繳清。 |
| (六) | 公同共有之土地，應經全體公同共有人同意。 |
| (七) | 依內政部105年4月7日台內地字第1051302955號函釋，地主仍可以持分與需地機關達成協議設定區分地上權；惟需取得他共有人之同意，或等他共有人之持分依法徵收後，才可辦理設定登記。 |
五、地政士之選任
擬協議價購之土地，若數量較多，應以委託地政士辦理為宜，需地機關可將此項作業併於工程規設合約內，並可於合約要求顧問公司所配合之地政士，最好是在土地所在地開業，並有相當經驗、信譽卓著、過去與轄區地政事務所有相關業務往來，實務上較能順利協助需地機關辦理買賣契約簽定、所有權移轉過戶等事宜。
六、協議價購簽約，土地所有權人應準備文件
| (一) | 土地所有權人 |
| 1. | 身分證明文件(下列三項擇一) |
| (2)戶籍謄本正本3份（單一地政事務所） | |
| (2)戶籍謄本正本3份（單一地政事務所） | |
| (3)戶口名簿正反面影本1份。 | |
| 2. | 印鑑章 |
| 3. | 印鑑證明正本1份 (向戶籍所在地戶政事務所申請，效期為簽約日前三個月內申請) |
| 4. | 土地所有權狀正本 |
| 5. | 完稅或免稅證明 |
| 6. | 其他依土地登記法令必備之文件(如同意註銷租約或塗銷他項權利等) |
| (二) | 公司法人 |
| 1. | 公司變更登記事項表影印本2份 |
| 2. | 每一頁上加蓋公司印鑑大小章 |
| 3. | 簽約時請攜帶公司印鑑大小章 |
| (三) | 祭祀公業法人：需向民政局申請法人備查資料及印鑑證明。 |
| (四) | 寺廟：需向民政局申請寺廟登記證及管理人證明。 |
七、辦理過戶需注意事項
需確認土地上是否會因有建物而無法分割，各種章要蓋清楚以免送件時退件，若有他項權或抵押權應先請土地所有權人塗銷。地政士送件申辦所有權移轉登記前，需先針對擬移轉土地清查有無欠稅；另非都市土地需先造冊，函請轄區地政事務所協調辦理協價土地正式分割。
八、發價
| (一) | 將私契約於發價時一併給地主、配合發價銀行作業習慣以節省作業時間(另可進一步研究以土地所有權人提供之帳戶逕撥，以節省領價作業)。 |
| (二) | 配合工程進度需要，可個案先行處理，於完成發價後取得土地配合施工。 |
九、資料歸檔
完成整個工程協價案件後，儘可能將協價同意書、簽約契約(公、私契)、撥款函、清冊(地價、地上物、差額、調幅等)、發價聯單、未領提存單等彙整併案歸檔，俾未來查核。
十、一併價購
| (一) | 完成協議價購後，再收集相關地主意見彙整相關資料，參照直轄市或縣(市)政府地政機關依土地徵收條例第8條規定審查一併徵收之標準，逐一認定是否符合一併價購，簽報核准後，再通知地主依前開程序辦理價購作業。 |
| (二) | 另內政部尚未對一併價購申請期限做統一明確函釋。各直轄市或縣(市)政府亦有不同規定，應可參考「嘉義縣政府評估協議價購價格及一併價購作業要點」規定，申請人應於原協議價購土地或建築改良物買賣登記完畢之日起1年內，以書面向需地機關申請，逾期不予受理。 |
十一、稅的問題
| (一) | 依內政部101年9月19日台內地字第1010303131號函釋，依土地徵收條例第11條規定以市價達成協議價購者，應屬平均地權條例第42條第3項規定自願按徵收補償地價售與需地機關，準用同條第1項免徵土地增值稅規定。 |
| (二) | 而差額地價是否課徵所得稅，依財政部中區國稅局106年7月27日中區國稅二字第1060009071號函示，需用土地人召開協議價購或其他方式取得會議，陸續與部分土地所有權人達成以「協議價購市價」取得土地所有權，惟部分土地所有權人不同意協議價購，嗣當地地方政府地價及標準地價評議委員會就該工程用地評定「徵收補償市價」。因「徵收補償市價」較協議價購金額為高，需用土地人就「徵收補償市價」與「協議價購市價」之差額補發「土地差額地價」予同意價購之所有權人。考量土地所有權人取得之「土地差額地價」係基於保障同意價購所有權人之權益，避免同意價購所有權人為配合政府政策之權益損失，藉以提高所有權人同意價購之意願，係有獎勵性質之獎勵金。又協議價購者所領取之「土地差額地價」加計「協議價購市價」未逾「徵收補償市價」，就補發差額後，同意協議價購者所領取之補償費即與未來以徵收方向辦理者相同。參照財政部80年4月15日台財稅第800110890號函意旨「土地被徵收取得補償費內含之獎勵金免稅」及93年6月28日台財稅字第09304505280號令釋規定：「一、個人依土地徵收條例第11條有關協議價購土地或土地改良物等所領取之各項所得給付，其給付項目及給付標準與按徵收方式辦理相同者，應比照徵收之課稅規定辦理。」是以，協議價購取得之「土地差額地價」比照土地徵收取得之獎勵金，得依所得稅法第4條第1項第16款及第4條之5第1項第3款規定免徵所得稅。 |
十二、結語
| (一) | 需地機關對於協議價購市價之形成過程，應依內政部之函釋內容配合執行，以免影響後續用地取得期程。 |
| (二) | 需地機關委請不動產估價師查估市價作為與地主之協議價格，可請估價師估算保留價格彈性，俾需地機關可彈性落實協價精神。 |
| (三) | 提高協價比例之意義。 就需地機關而言，要提高協價比例，事實上要費相 當的人力、物力與時間，但提高協價比例，對於需地機關仍具一定的意義及作用如下： |
| 1. | 可減少徵收案之困難度。 |
| 2. | 可增加預算執行之可控性。 |
| 3. | 可減少民眾抗爭之力度。 |
| 4. | 可減少施工之阻礙。 |
| (四) | 給予需地機關適當協價時間。 在目前社會高舉公平正義大旗到處製造民粹情況下，對於需地機關而言，要依程序完成用地取得，勢必花費更多時間，因此若要需地機關如期如質完成用地取得交付施工，請不吝給予需地單位更充分作業時間及人力，相信對機關預算執行及用地取得同仁法律上及身心健康的保障會有較多正面的影響。 |