「國道1號五股至楊梅段拓寬工程」－
部分用地以設定地上權取得使用權之探討(下)四、協議設定或徵收地上權對業主之影響及權益之維護
（一）領取部分補償費並可維持原使用功能
協議設定或徵收地上權，土地所有權仍屬原土地所有權人，
依「交通事業穿越私有土地之上空或地下地上權徵收補償辦法」業者可領取部分補償費及維持原使用功能，
可因而減輕損失。
（二）補償費爭議
業主若認為地上權補償太低不合
理，不同意協議設定區分地上權，需地機關依法以徵收地上權方式辦理，
業主可依土地徵收條例第22條規定程序，
於公告徵收區分地上權期間以書面向主管機關臺北縣政府提出異議或循訴願、行政訴訟途徑尋求救濟。
（三）施工致業主土地損害之處理
依土地徵收條例第57條第2項規定：「前項土地因事業之興辦，致土地不能為相當之使用時，
土地所有權人得自施工之日起至完工後一年內請求需用土地人徵收土地所有權，需用土地人不得拒絕。」
若有前述情形，需地機關將依規定評估並會同相關機關認定是否符合上述情形後續辦。
另若施工中損及業主地上權以外權利或路權外之土地時，則依實際受損情形辦理（補）賠償。
（四）土地變更使用
設定地上權後，並不影響土地所有權人於土地表面為原來之使用；惟設定區分地上權後，
因都市計畫使用分區並未變更，如土地所有權人需變更使用時，除依法令規定向主管機關申請核可並知會地上權人(或將來地上權接管機關)後，
依主管機關核可之使用項目及程序辦理變更使用。另高速公路工程隧道路段取得之區分地上權，係位於土地下方一定深度，地表維持原貌，
與國有非公用土地招標設定地上權予私人建築開發利用方式有別；其適用法令規定亦不儘相同。
（五）交易或抵押價值之減損
內政部在訂定土地徵收條例第57條及會銜交通部訂頒「交通事業穿越私有土地之上空或地下地上權徵收補償辦法」時，已參考各方意見及各種影響因素，並經多次開會研商始訂定補償標準；至於設定或徵收地上權之對價(補償)與將來該土地交易或抵押價值之減損是否相當，據洽授信業者表示，設定區分地上權後擬辦理融資，其融資額度將減少甚至不予融資，另土地交易時，其價值減損額度與設定地上權據以辦理補償之地上權徵收補償辦法所規定之補償標準有大幅落差，此問題將對業主造成莫大損失且理論上應屬不合理，在「交通事業穿越私有土地之上空或地下地上權徵收補償辦法」尚未修法及授信業者尚未改變觀念及作法之前，應向主管機關反映合理解決，以免造成不公平現象。
（六）業主可否無償提供使用
依民法第758條規定，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力。依協議方式取得區分地上權，乃依法律行為而取得，故非經登記 不生效力；反之依徵收程序取得者，乃國家基於公權力取得物權，於徵收程序完成時，即原始取得。故業主要求無償提供土地使用權，
而未將地上權予以登記，對需地機關而言，並不完成取得法定使用權。
五、協議設定或徵收地上權對需地機關之影響
以「國道1號五股至楊梅段拓寬工程」為例，本工程為在既有的國道1號五股至楊梅段兩側拓寬，而且以高架橋構築方式居多。由於沿線發展較為密集，拆遷量較大，除一般民宅之外，也有不少工廠—例如中壢工業區等大型企業機構，部分拆遷屬重要設施，有些雖非屬重要設施，但為營業不可或缺之場所。故業者於工程規設時即自行或透過民意代表要求予以保留不要徵收拆遷以減輕損失，如仍強行徵收，除阻力大，將延宕提供用地之時程外，亦將造成公私兩損。
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為了減輕公私兩損及化解阻力，本工程依據業者請求， 特引用土地徵收條例第57條規定:「需用土地人因興辦第3條規定之事業，需穿越私有土地之上空或地下，得就需用之空間範圍協議取得地上權，協議不成時，準用徵收規定取得地上權。」之規定，逐案檢討後，以協議設定區分地上權或徵收區分地上權者，共有包含臺北星州大樓等14處（詳如下表及右圖）。
辦理過程中雖需經業者申請、專業顧問公司評估、撤銷徵收、與業者協議設定或申辦徵收區分地上權、變更工法等等相關繁雜作業程序；惟此作業方式，共節省地價補償費約1.5億；另因而減少拆遷補償之地上物費用、化
解業者抗爭，使工程更順推動之效益等，更是可觀。
| 「國道1號五股至楊梅段拓寬工程」部分用地以設定地上權取得使用權一覽表 | ||||||
| 項次 | 協議設定或徵 收地上權個案 |
土地所在鄉鎮 | 使用地面垂直面積(㎡) | 取得方式 | 補償率 | 節省補償地價(萬) |
| 1 | 臺北星州大樓 | 五股鄉 | 11 | 徵收 | 30% | 46 |
| 2 | 泰翔纖維 染整公司 |
五股鄉 | 592 | 協議 | 30% | 1044 |
| 3 | 香草部落格 | 五股鄉 | 405 | 徵收 | 50% | 907 |
| 4 | 遠東資源 開發公司 |
五股鄉 | 346 | 協議 | 70% | 388 |
| 5 | 震耀興業公司 | 泰山鄉 | 219 | 協議 | 70% | 25 |
| 6 | 陸億公司 | 泰山鄉 | 185 | 協議 | 70% | 21 |
| 7 | 中油公司 | 龜山鄉 | 5,378 | 徵收 | 50% | 6,286 |
| 8 | 博研精機公司 | 蘆竹鄉 | 272 | 協議 | 50% | 183 |
| 9 | 國瑞汽車 | 中壢市 | 1,524 | 協議 | 50% | 1,515 |
| 10 | 統一麵包 | 中壢市 | 1,549 | 協議 | 30% | 2,156 |
| 11 | 張國周製藥 | 中壢市 | 503 | 協議 | 30% | 700 |
| 12 | 揚博科技 | 中壢市 | 563 | 協議 | 30% | 783 |
| 13 | 東亞電磁鋼 | 中壢市 | 459 | 協議 | 30% | 639 |
| 14 | 資生堂公司 | 中壢市 | 878 | 協議 | 70% | 524 |
| 總計 | 12,884 | 總計 | 15,217 | |||
六、結論及建議
（一）規設應更趨細緻
興辦任何工程，減少拆遷應列為最高原則，若無法避免，需地機關應儘量配合業者需求，朝協議設定或以徵收區分地上權等手段較輕之方式取得工程用地使用權，以符合土地徵收條例之精神；同一工程不同路段路權之劃設標準應一致，以避免造成困擾；另若計畫期程容許，應於路權確定前，即將擬以設定或徵收區分地上權之範圍標示出，並主動以對業者影響較輕之方式為之，除可節省公帑，並可化解民怨，進而使工程更順利推動。
（二）補償應更趨合理
設定地上權後，土地交易及融資價值之減損，應由客觀方式評估，並依客觀評估之實際減損額度，修訂較無爭議之地上權補償辦法；或依據現行空間地上權之補償率做為融資價值減損之依據，以符公平正義及市場機制；另補償級距應再細分，避免引發不平之鳴。
（三）日後管養應考量
以設定區分地上權不應只考量業主請求及施工之可行性，
亦應充分考量未來道路管養問題。依「國道1號五股至楊梅段拓寬工程」環評承諾事項：
「沿線民宅密集而貼近高速公路路權範圍界線的地方，須思考最少拆遷方案以減少民怨。」
故路權劃設原則係參考「市區道路及附屬工程設計規範」，如週遭住戶有維生及進出需求，
高架橋於都市計畫區內，與建築物間最小淨距為4.5公尺設定用地範圍；惟依人民陳情重新檢討結果，
倘建築物少部分進入側向淨距，且無進出需求，則考量以設定區分地上權方式處理，
或在不影響施工及日後管養作業原則下局部退縮路權，以避免拆除建築物。
若未能符合前開綜合考量，則仍不應以設定區分地上權方式處理，以免影響日後道路管養。
（四）設定設施應釐清
目前科技日新月異，各種管線應運而生，各主管機關應以公共工程管線通過土地之影響程度，
釐清何種管線之通過需設定地上權，俾使土地所有權及使用權利更明確。
（五）隧道路段應檢討
基於隧道（已完工，尚未取得土地使用權）安全考量，各隧道之管理機關，
應依各隧道各路段地質特性，檢討隧道上方之使用是否可能影響隧道安全，
並作為取得土地所有權、設定地上權或其他適當處置，以免日後造成公安意外。
註一：
民國99年05月26日民法物權篇修訂後，將地上權分為普通地上權、及區分地上權，
並分別於第832第及841之1條做更詳細定義為「謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」、及「謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。」
註二：
區分地上權補償費=協議設定地上權當年度公告土地現值×使用面積（地上權對應之平面範圍）×加成數（以直轄市或縣市政府評定為準）×地上權補償率×土地持分