「國道1號五股至楊梅段拓寬工程」－
部分用地以設定地上權取得使用權之探討(上) |
一、地上權之定義
民法物權篇第832條，稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權。
地上權屬物權之一種，而傳統之物權，係以土地上下延伸之整體空間為設定範圍，因而後續發展出物權排他效力及優先效力之理論。此可從民法第773條之規定「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。如他人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得排除之。」得到證明。然隨著建築科技日新月異，土地之利用，已不再侷限於地面，而逐漸向空中與地下發展，由平面化而逐漸趨向立體化，產生土地分層利用之趨勢，遂有承認土地上下一定空間範圍內設定地上權之必要。（請參考88年5月12日行政院與司法院所提之「民法物權編」修正草案之第841條之1立法理由、大眾捷運法第19條、促進民間參與公共建設法第18條及土地徵收條例第57條之相關規定）。另公有土地申請撥用之標的，為配合促進民間參與公共建設法土地使用權空間立體分層化之觀念，財政部亦曾於90年3月29日以台財產接字第0900007326號函示，各機關因公務或公共需要，並符合都市計畫公共設施用地多目標使用方案規定之允許使用項目，得撥用他機關經管之國有公用土地部分空間。
二、協議設定及徵收地上權補償標準
以往設定地上權，均發生於原規設為徵收價有權路段，主要係因應土地所有權人要求，並由專業顧問機構評估可行後改以設定地上權方式辦理，且大多均為無償設定。土地徵收條例於89年公佈施行後，其中第57條提供需地機關可以協議取得地上權或徵收地上權之法源，嗣交通部及內政部依據前開條例第57條第4項規定，於91年9月24日會銜訂定發布「交通事業穿越私有土地之上空或地下地上權徵收補償辦法」則更進一步提供設定或徵收地上權補償之依據，依據前開地上權徵收補償辦法第4條規定，穿越土地之上空或下方者，地上權補償費等於徵收補償地價(含公告現值及加成)乘以穿越土地之上空或地下深度補償率（參考以下兩表）。
| （一） | 補償標準計算式 |
| 區分地上權補償費=協議設定地上權當年度公告土地現值 |
- 使用面積（地上權對應之平面範圍）
- 加成數（以直轄市或縣市政府評定為準）
- 地上權補償率
- 土地持分
| 穿越地下深度補償率表 | |||
|
|
工程構造物之上緣距地表之深度 | 地上權補償率 | |
| 0公尺以上未滿13公尺 | 50% | ||
| 13公尺以上未滿16公尺 | 40% | ||
| 16公尺以上未滿20公尺 | 30% | ||
| 20公尺以上未滿24公尺 | 20% | ||
| 24公尺以上 | 5% | ||
| 註： | |||
| 1. | 工程構造物之上緣距地表之深度係以需用土地人依需用空間範圍及界線測繪之縱剖面圖上，於結構中心線處自地表起算至工程構造物最上緣之深度為準。 | ||
| 2. | 於同一筆土地內工程構造物之上緣距地表深度跨越不同補償級距時，應分別計算補償。 | ||
| 3. | 於地面以明挖方式向下施工者，其地上權補償率依地下深度0公尺之標準計算。 | ||
| 4. | 在同一橫剖面上工程構造物之上緣距地表深度分屬二種以上級距者，以補償率較高者計算補償。 | ||
| 穿越地上高度補償率表 | |||
|
|
工程構造物之下緣距地表之深度 | 地上權補償率 | |
| 0公尺以上未滿9公尺 | 70% | ||
| 9公尺以上未滿15公尺 | 50% | ||
| 15公尺以上未滿21公尺 | 30% | ||
| 21公尺以上未滿30公尺 | 15% | ||
| 30公尺以上 | 10% | ||
| 註： | |||
| 1. | 工程構造物之下緣距地表之高度係以需用土地人依需用空間範圍及界線測繪之縱剖面圖上，於結構中心線處自地表起算至工程構造物最下緣之高度為準。 | ||
| 2. | 於同一筆土地內工程構造物之下緣距地表高度跨越不同補償級距時，應分別計算補償。 | ||
| 3. | 在同一橫剖面上工程構造物之下緣距地表高度分屬二種以上級距者，以補償率較高者計算補償。 | ||
| （二） | 補償費受領遲延、拒絕受領、或不能受領 |
| 依土地徵收條例第26條規定，直轄市或縣（市）主管機關應於國庫設立土地徵收補償費保管專戶保管，並通知應受補償人，自通知送達發生效力之日起，逾15年未領取之補償費，歸屬國庫。前項保管專戶儲存之補償費並應給付利息，以實收利息照付。 | |
| （三） | 土地所有權人請求權 |
| 設定區分地上權之土地，因事業之興辦致不能為相當之使用時，土地所有權人得自施工之日起至完工後1年內，請求需用土地人徵收土地所有權，需用土地人不得拒絕。前項土地所有權人原設定區分地上權取得之對價，應在徵收補償地價內扣除之。 |
三、協議設定及徵收地上權相關議題釋義
| （一） | 損害最少之認定 |
| 土地徵收條例第57條第1項但書規定「需用土地人…但應擇其損害最少之處所及方法為之。」而所謂損害最少之認定，基於下述原因，仍應以取得區分地上權對業主損害最少。 |
- 符合比例原則
國家因公共事業之需要，對人民受憲法保障之財產權所加限制，非依法律或法律明確授權命令，不得為之，為憲法所明定。若行政機關有多種同樣能達目的之方法時，應選擇對人民損害最少者；其採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡，此為行政程序法所揭櫫之比例原則。工程需穿越私有土地之上空或地下時，得依照土地徵收條例第3 條規定徵收取得所有權，亦得依同條例第57 條規定取得區分地上權；惟為符前述比例原則，應選擇對人民權利侵害最少之方式，若可以取得地上權即可為之，則不宜以徵收取得所有權。
- 符合工程專業判斷及實際需求原則
依前述所訂原則，工程經過不同路段屬性有不同之綜合考量，若評 估後以設定區分地上權即可，則不必一定要徵收所有權。
- 符合一般法理
設定區分地上權僅取得私有土地之部分空間，土地所有權人仍得就其所有土地之其餘空間享有管理、使用、收益及處分之權，因此與取得所有權相較，自屬對人民權利侵害最少之方式。
（二）課稅問題
- 所得稅及營業稅
依據所得稅法第4條第1項第16款規定及財政部80年4月15日台財稅第800110890號函釋，徵收土地所有權給予之徵收補償費，免徵綜合所得稅。而協議設定或以徵收方式取得之區分地上權係屬用益物權，雖不致對土地表面為從來之使用造成影響，但其土地可利用程度已因地上權之設定而受一定程度之限縮；另土地所有權人一旦欲處分其土地，亦將因登記簿上之永久地上權註記，而可能減損其土地交易價值。基於前述理由，協議設定地上權之對價或徵收地上權之補償費可否適用前開所得稅法及準用財政部函釋之之規定免徵綜合所得稅或可依財政部79年4月7日台財稅第780432772號函規定，認屬損害補償範圍而免納所得稅？另協議設定或徵收地上權可否一併準用財政部93年10月19日台財稅字第0930454867號函釋有關依大眾捷運法以協議設定或徵收方式取得營業人所有土地之地上權時可免開統一發票及免徵營業稅，案經函請財政部賦稅署函復略以：「…支付協議設定地上權對價或徵收地上權補償費對象為營利事業者，參照財政部86年3月12日台財稅第861886328號函釋，該營利事業應將取得之各項補償費列為其他收入，其必要成本及相關費用准予一併核實減除；若給付對象為個人者，參照財政部年91年1月31日台財稅字第0910450397號令，不課徵綜合所得稅；另給付之補償費尚非營業人之銷售額，參照財政部93年10月19日台財稅第09304548670號令規定，免開統一發票並免徵營業稅…」。
- 遺產稅及贈與稅
另設定區分地上權後，土地之遺產稅及贈與稅，依遺產及贈與稅法施行細則第31條規定，可依申報地價減除28%，而該土地若仍做農業使用，並取得相關機關出具農業用地證明者，可全數免納遺產稅；另設定地上權之土地若屬農業用地，並取得農業用地證明，且贈與依民法第1138條規定之繼承人者，可不計入贈與總額 。
- 地價稅
土地設定區分地上權部分，將正式由母地號分割出，而因所有權仍屬土地所有權人，故地價稅仍應由土地所有權人繳納。至於各地政事務所每3年調整公告地價時，會將區分地上權設定狀況納入公告地價調整考量，因此實際上地價稅將可能間接調降。
| (三) | 都市計畫變更問題 |
| 有關工程穿越私有土地上、下方空間，擬依土地徵收條例第57條規定準用徵收規定取得都市計畫區內土地地上權時，是否需附無妨礙都市計畫證明，內政部曾以94年10月28日台內地字第0940078691號釋示略以：『…隧道工程穿越私有土地下方空間，得參照「大眾捷運系統工程使用土地上空或地下處理及審核辦法」第8條第2項規定，以現地會勘紀錄取代有無妨礙都市計畫證明書，………建請…研修「交通事業穿越私有土地之上空或地下地上權徵收補償辦法」時參照「大眾捷運系統工程使用土地上空或地下處理及審核辦法」第8條第2項規定增訂…「未依都市計畫程序辦理者，由都市計畫主管機關會同有關機關現地勘查有無妨礙都市計畫，並將會勘紀錄連同徵收計畫書一併報核」之規定』。故橋梁和隧道路段用地，如採設定所需用空間範圍之地上權時，均免辦理都市計畫或非都市土地使用地類別變更作業。 |